Pražský kancelářský trh zažívá svůj rekordní rok

AKTUÁLNÍ SITUACE „V roce 2006 jsme zaznamenali mimořádný počet uzavřených smluv o pronájmu kancelářských prostor. Jedním z důvodů byl příchod nových zahraničních společností na český trh. Většina těchto transakcí bude mít přímý vliv na trh s kancelářskými prostory v roce 2007,“ říká vedoucí pražské kanceláře DTZ Philip Wood. Celková plocha moderních kancelářských prostor v Praze je 1 977 000 m2, z čehož 66 % je nově postavených a 34 % zrekonstruovaných prostor. Kancelářské prostory třídy A reprezentují 67 % a třídy B 33 % z celkové plochy kanceláří. V posledním čtvrtletí 2006 bylo dokončeno 75 000 m2 nových kancelářských prostor. Dokončeny byly následující projekty: BB Centrum Gamma (30 000 m2), Smíchov Gate (13 000 m2), The Park Building 10 (8 600 m2), Anděl City Building SO11 (4 300 m2), U-Centre (7 100 m2) a Palác Křižík II. fáze (11 300 m2). Realizovaná poptávka dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 71 000 m2, celková realizovaná poptávka za rok 2006 vzrostla na rekordních 285 000 m2, což je nárůst o 51.5 % oproti roku 2005. Největší podíl na realizované poptávce v tomto čtvrtletí měl sektor finančních a profesionálních služeb následovaný veřejným sektorem. Nejvyšší poptávka se realizovala v Praze 4 a Praze 5.  

Luxembourg Plaza

Nejvýznamnějšími nájemními transakcemi v tomto čtvrtletí byly: Jobpilot CZ v projektu Luxembourg Plaza, Praha 3 (3 400 m2) a Český Rozhlas v budově Allianz, Praha 2 (2 772 m2). Důležitými znovuvyjednáními nájemní smlouvy byly transakce: Mediatel v Thámově ulici, Praha 8 (5 033 m2), Aon Stach Česká republika – expanze a přehodnocení nájemní smlouvy v budově Delta House, Praha 2 (1 435 m2). Novým trendem druhé poloviny roku byl tzv. sale and leaseback, prodej a zpětný pronájem (CCS, Siemens). Nejvyšší dosahované nájemné ve čtvrtém čtvrtletí 2006 zůstalo stabilní. V některých případech bylo ale zaznamenáno zvýšení nájmů v centru města – nejvyšší dosahované nájemné bylo na úrovni 19–20 eur/m2 za měsíc. Ve vnitřním městě mezi 14,5–15,5 eur/m2 za měsíc a ve vnějším městě 13–14,5 eur/m2 za měsíc. Míra neobsazenosti pražských kancelářských prostor i nadále klesá. Koncem první poloviny roku 2006 se snížila z původních 12,5 % na 11 %. V 3. kvartálu dosáhla 8,96 % a ve 4. kvartálu roku 2006 se dostala až na 7,72 %. Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 8 (14,2 %) a nejnižší v Praze 4 (2,2 %) a Praze 9 (3,6 %). Závratné snižování míry obsazenosti, které před dvěma lety dosáhlo 15,07 % může ale do budoucna způsobit vysokou poptávku po kancelářských prostorách. „Rekordní počet úrovně objemu, který byl dosažen v roce 2006, nebude v roce 2007 překonán v důsledku zpomalení chystaných projektů. Míra neobsazenosti bude stále klesat a žádný nový významný projekt na trh nepřijde, až na projekt Oasis Florenc ve třetím kvartálu. Nejkvalitnější nové projekty, které letos přijdou na trh, se mohou těšit velkému zájmu a počítá se u nich s velkou mírou předpronájmu. Očekává se, že nájmy zůstanou silné, ale ke konci roku mohou na Praze 4 začít klesat,“ říká Richard Curran, ředitel CB Richard Ellis. CHYSTANÉ PROJEKTY Nejvíce se staví v Praze 4. „Praha 4 patří dnes mezi nejvýznamnější pražské lokality, zejména díky snadnému napojení jak na dálnici D1 a městský okruh, tak i na městskou hromadnou dopravu,“ říká Kevin Turpin ze společnosti Jones Lang LaSalle. V současné době zde vzniká v rámci BB Centra budova E, budova Technického centra České spořitelny, East Building nebo Kavčí Hory Office Park. Chystají se i další dvě budovy projektu The Park, projekt Vyšehrad Victoria, 1. fáze projektu Gemini a pankrácký projekt City se svou dominantou City Tower. Hned za Prahou 4 stojí Praha 5, která nabízí dostatek volných pozemků a rovněž disponuje dobrou dopravní dostupností. V současné době je zde před dokončením budova ČSOB a byly zahájeny práce na projektu Explora. Do kurzu se dostávají i jiné lokality, například doposud nepříliš rozvinutá oblast Prahy 9, kde společnost Codeco chystá dokončení prvního z projektů KCD ve Vysočanech, a skupina J&T připravuje projekt Prosek Point.  

BB Centrum

Podle Turpina jsou nejvíce preferovány moderní kancelářské budovy, které jsou schopné nabídnout vysoký standard, což se nedá očekávat u rekonstruovaných historických budov v centru města. Navíc moderní budovy do budoucna nabízejí možnost rozšiřovat podnikání, oproti budovám starým, které mají limitovaný prostor. Na druhou stranu centrum města bude vždy lukrativní a reprezentativní záležitostí, o čemž svědčí i velká poptávka po zdejších prostorách. Během letošního roku by měly být dokončeny projekty Palladium a Galerie Myšák. Multifunkční projekt na místě bývalé Typografie mezi ulicemi Na Florenci a Na Poříčí je stále ve fázi vyjednávání. Budoucímu možnému shopping centru s kancelářskými prostory stojí v cestě Územní odbor životního prostředí, který se obává nepřípustného zatížení silnice ze strany ulice Na Florenci. Ve fázi realizace se nacházejí následující projekty: Corso 2 na Praze 8 (termín dokončení 3. Q/2008), 2. fáze Gemini v Praze 4 (termín dokončení 2007). Dokončení dalších budov je už na spadnutí s tím, že mají vydané platné stavební povolení. Jedná se o projekty Meteor, Amazon River Court, Office Park Nové Butovice, Louvre-Mayfield Galleries a rozšiřování stávajících projektů v oblasti Nových Butovic. Další velkou příležitost nabízejí prostory bývalých vlakových nádraží. Jejich časová realizace se většině případů nedá ještě odhadnout kvůli nutným změnám územního plánu.  

Office park Nové Butovice

Další projekty typu brownfields se realizují převážně na území Prahy 8, v Karlíně, a Praze 9-Vysočanech. Světlými výjimkami jsou nové centrum společnosti ICKM v pražské Podbabě, které vznikne na místě původní sladovny, nebo Classic 7 na místě bývalého mlýna v Holešovicích. „Tento přístup však není tak častý. Developeři hledají spíše snadnější cestu,“ říká Ondřej Vlk z Jones Lang LaSalle.  

Psáno pro časopis Development News foto: Jones Lang LaSalle