Co se zhorší, co se zlepší? Nový stavební zákon má začít platit od příštího ledna
Jaké problémy může přinést nový stavební zákon? Jaká má pozitiva? Položili jsme anketní otázku expertům a expertkám na dostupné bydlení, památkovou péči, architekturu a digitalizaci a development
Martina Mertová / Karolína Kripnerová / Marcel Soural / Viktor Odstrčilík , 29. 7. 2026
Novelu stavebního zákona 10. července 2026 schválila Poslanecká sněmovna ČR a v těchto dnech ji dostali k prostudování senátoři. Senát ČR o ní bude hlasovat zřejmě na své příští schůzi, která začíná 19. srpna 2026. Pokud ji schválí, měla by začít platit od 1. ledna 2027. Co by to přineslo za problémy a pozitiva?
Dostupné bydlení
Karolína Kripnerová, architektka, členka pracovní skupiny Dostupné bydlení České komory architektů
V oblasti (dostupnosti) bydlení mám z projednávané novely velkou obavu. Změny, které novela přináší, lze do lidské řeči přeložit tak, že se zrychlí a zjednoduší výstavba projektů velkých developerů. Ale to stávající krizi bydlení rozhodně nevyřeší.
Novela totiž zrušila definici „domu pro dostupné nájemní bydlení“ a paragrafy, které se jí týkaly. Naopak nově definuje „stavby pro hromadné bydlení“, které se nově stanou tzv. vyhraněnými stavbami (spolu např. se stavbou dálnic či elektráren), jejichž povolování bude rychlejší.
Stavby pro hromadné bydlení zákon definuje jako stavby s celkovou podlahovou plochou nad 10 000 m² (§ 5 odst. 7). Tato plocha odpovídá cca 100–120 bytům, což je množství odpovídající celému městskému bloku.
Zrychlením a zjednodušením výstavby jakýchkoli bytů se nedostupnost bydlení nevyřeší. Bytů se totiž staví čím dál tím více a nedostupnost bydlení přesto stoupá. My se musíme totiž ptát, jaké se staví byty? Krizi bydlení vyřeší dostatečná nabídka dostupného nájemního bydlení (především obecního). A tu novela rozhodně nepodporuje.
Dodám ještě, že mě zaráží, že takto zásadní novela stavebního zákona je projednávaná značně nestandardním způsobem, tzv. poslaneckým návrhem. Tudíž jsou z celého procesu vyjmuti odbornice a odborníci, kteří se zákonem denně pracují – architekti, architektky, projektantky a projektanti. Naše profesní komory tak pouze vydaly svá stanoviska, na která však zákonodárce neměl povinnost brát zřetel.
Památková péče
Martina Mertová, historička umění a kurátorka sbírky architektury Muzea umění v Olomouci
Novela stavebního zákona opravdu bez předchozí diskuse mění znění zákona o památkové péči. Na příkladu Olomouce ukažme, co město, „po Praze nejpamátnější“, čeká v blízké budoucnosti. K nejstaršímu dědictví se novela chová nezodpovědně – nové šibeniční termíny pro archeologické průzkumy a jejich podceněné, respektive nedořešené financování připomínají praktiky z éry komunismu. Dodnes Olomoučané s trpkostí vzpomínají na nevratné ztráty, k nimž vedly předčasně ukončené průzkumy Dr. Bláhy na staveništi budoucího Prioru. Chystáme si tedy, zdá se, pole pro nové priory, stejně nekulturní a devastující.
Další ránou je ztráta odbornosti v budoucím rozhodování. Olomouckou památkovou rezervaci jako harmonický celek, pro který je tolik ceněna, tvoří více než 60 % tzv. „nepamátek“. Ty všechny nyní v případě obnovy přijdou o odbornou garanci Národního památkového ústavu. Zvýšený tlak na zateplování a solární inovace je jen otázkou času. Městu s památkou UNESCO a její reputaci neprospějí.
Více k tématu
Olomouci neprospívají ani výškové budovy v blízkosti historického jádra. Víme to, protože jedna stojí na samé hranici ochranného pásma MPR. To je další úskalí novely. Hrozí, že všechna ochranná pásma památek a národních kulturních památek zaniknou. V Olomouci se to týká ještě NKP Klášterní Hradisko a kostela Nanebevzetí P. Marie na sv. Kopečku, exkluzivních barokních památek. Všechna tři ochranná pásma byla vyhlášená před rokem 2007 a podle novely tak spadají do kategorie určené ke „znovuprohlášení“ ve lhůtě 2 let. Zdá se to jako velkorysá časová dotace, ale při současné agendě na podobný úkon chybí kapacity – vize, že podobnou agendu zvládnou krajské úřady, je lichá, ani tam nejsou lidi navíc.
Hlavní problém totiž tkví ve faktu, že tato rozlehlá území mají obrovské množství účastníků řízení, majitelů nemovitostí. Připomínky k řízení a jejich vypořádání, to je tedy teprve běh na dlouhou trať. Zdá se proto, že nastavené lhůty pro znovuprohlášení počítají de facto se zánikem ochranných pásem. To, co jakž takž dobře fungovalo – plošná ochrana cenných celků výjimečná v celosvětovém srovnání – se ničí od základu.
Pozitivní na celé novele a její vazbě k zákonu o památkové péči je snad to, že nezpochybňuje status samotných kulturních památek, včetně těch z nejvyšší kategorie. Na „národní kulturní památky“ si nedovolí sáhnout ani populistická vláda volající po slepém rozvoji, bez schopnosti rozlišovat hodnoty hodné ochrany.
Development
Marcel Soural, majitel investiční skupiny Trigema, která v ČR postavila kolem dvou tisíc bytů
Největší riziko nového stavebního zákona nevidím v deklarovaných cílech, ale v jeho zavádění do praxe. České stavební právo se mění příliš často a každá další rozsáhlá změna přináší přechodné období nejistoty, rozdílných výkladů a zpomalení rozpracovaných projektů.
Development přitom potřebuje především stabilní a předvídatelná pravidla, protože příprava velkého projektu trvá řadu let. Pokud nebude současně fungovat digitalizace, metodické řízení a personálně stabilní stavební správa, ani dobře napsaný zákon sám o sobě povolování nezrychlí. Rizikem je také přesouvání stále větší odpovědnosti na projektanty bez jednoznačně nastavených pravidel a odpovídající kontroly. To může vést k většímu množství sporů a k tomu, že se problémy pouze přesunou z povolovacího řízení do realizace nebo k soudům.
Pozitivní je základní princip jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho rozhodnutí. Integrace stanovisek dotčených orgánů, omezení procesního „ping-pongu“ a větší důraz na závaznost územního plánu mohou významně zvýšit předvídatelnost. Za správné považuji také uznání hromadného bydlení a veřejné infrastruktury jako veřejného zájmu. Skutečný přínos však ukáže až praxe. Úspěch nebude záviset jen na textu zákona, ale hlavně na kvalitě úředníků, jednotném výkladu, funkčních digitálních nástrojích a skutečné odpovědnosti státu za dodržování lhůt.
Architektura a navrhování
Viktor Odstrčilík, architekt ze studia KOGAA, člen pracovní skupiny Legislativa a Digitalizace České komory architektů
O tom, zda bude nový stavební zákon úspěšný, nerozhodují paragrafy. Rozhodne každodenní praxe.
Nový stavební zákon nepřinese zásadní problémy konkrétním typům staveb. Otázkou je, jak se podaří nová pravidla převést do každodenní praxe. Pokud nebude jasné, jak s nimi pracovat, nebo nebude dostatek lidí, kteří je budou uvádět do praxe, hrozí, že se povolovací proces zkomplikuje. A právě toto téma v debatě zatím chybí.
Samotné navrhování staveb zákon zásadně nemění. Mění ale prostředí a procesy, ve kterých architekt pracuje – už zase.
Příkladem je koordinace dotčených orgánů. Myšlenka společného projednání dává smysl a mohla by celý proces zrychlit. Kdyby to mělo jasná pravidla, mohlo by to být skutečným přínosem. Zatím ale chybí metodika. Není tak zřejmé, jak to bude celé fungovat, a obávám se, že předběžné konzultace s jednotlivými dotčenými orgány budou stále potřeba. Ve stavebnictví totiž nelze jen čekat na výsledek řízení – pokud má projekt projít, je potřeba problémy řešit od začátku a průběžně.
Stejně důležitá je digitalizace. Portál stavebníka by mohl mít potenciál stát se centrálním pracovním prostředím pro všechny účastníky procesu návrhu a povolování. Proto jsme v pracovních skupinách ještě před touto novelou připravili koncept „Portálu stavebníka 2.0“, který by tuto ambici naplnil. Bohužel toto téma v debatě stále absentuje, přestože v době rychlého technologického vývoje je jedním z hlavních předpokladů úspěchu celé reformy.
Když to shrnu, tak nový stavební zákon v sobě potenciál má. Až každodenní praxe ale ukáže, zda bude existovat vůle a schopnost jeho ambice skutečně naplnit.
