Odpověď na krizi bydlení? Sdílené domy, kde výši nájmu určí kolektiv
První vlaštovka a Vzletný racek. Dva domy, kde se žije společně. Vznikly v rámci iniciativy Sdílené domy, která pomáhá lidem vybudovat bezpečné a dostupné bydlení. Navštívila je Kateřina Krebsová, studentka Vysoké školy uměleckoprůmyslové, v rámci projektu SHIFT. Jak se sdílené nemovitosti financují a jak se tam žije?
Kateřina Krebsová, 11. 11. 2026 / Advertorial
Obyvatelé měst čelí vysokým nájmům, krátkodobým a nestabilním nájemním smlouvám a rostoucím cenám nemovitostí, kvůli kterým většina lidí nedosáhne na hypotéku. Situace se dále zhoršuje s rostoucí inflací, vysokými cenami energií a nejistým ekonomickým výhledem. Bydlení v Praze a dalších krajských městech přestává být dostupné dokonce i pro střední třídu.
Zatímco řada evropských zemí zavádí opatření proti spekulacím, jako je progresivní daň z nemovitostí či zdanění prázdných bytů, v České republice je debata o dostupnosti bydlení často omezena na argument o nutnosti nové výstavby.
To je krize bydlení v kostce – a lidé dlouho a marně volají po systémovém řešení. Jelikož nepřichází, hledají své vlastní alternativní cesty. Jednou z nich je iniciativa Sdílené domy. V současnosti je do ní zapojeno pět sociálních družstev: První vlaštovka, která vlastní bývalý hostinec na pražském Břevnově, Vzletný racek spravující vilu v Děčíně, Skorec v údolí, který vlastní dům v Adamově, a Volavka na Pomezí, která se usadila na statku ve stejnojmenné obci. Dále je tu družstvo Bedřiška, zastupující komunitu této ostravské kolonie. Do sítě patří také spolek Sdílené prostory, respektive Autonomní centrum 254 v Praze-Holešovicích. Text níže se zaměřuje především na projekty První vlaštovka a Vzletný racek jakožto první kolektivy, které vytvořily základní strukturu sítě.
Vlaštovka a racek
Kolektiv První vlaštovky dnes tvoří deset dospělých a čtyři děti. Na konci roku 2021 skupina zakoupila budovu bývalé restaurace na Břevnově z konce 19. století, která později sloužila jako kino a zájezdní hostinec pro turisty z Německa. Nacházejí se tu samostatné pokoje a velký sál s kapacitou 150 osob, který nabízí prostor pro komunitní aktivity. V současné době probíhá rekonstrukce objektu podle návrhu architektonického studia Second Nature.
Kolektiv Vzletný racek tvoří 14 lidí, kteří od počátku uvažovali o nákupu nemovitosti v Ústeckém kraji, mimo jiné kvůli zájmu o téma transformace uhelných regionů. V roce 2022 proto koupili prvorepublikovou vilu Diana v Děčíně, která nyní prochází postupnou rekonstrukcí, jejímž prvním krokem byla oprava střechy.
S rekonstrukcí vily i kultivací zahrady pomáhá řada dobrovolníků a dobrovolnic v rámci víkendových brigád. Vedle sdíleného bydlení je pro kolektivy důležitá také otevřenost vůči komunitám v okolí – obě skupiny chtějí své domy, a v případě Racka i přilehlou zahradu, zpřístupňovat veřejnosti a pořádat různé akce.
V souvislosti s architekturou sdíleného bydlení je pak třeba zmínit také životní styl, který se s projektem neodmyslitelně pojí. Většina nemovitostí v ČR bývá navrhována pro život jednotlivců, párů či nukleárních rodin, což má vliv nejen na formu sdílení každodenního života, organizaci domácnosti i osobních vztahů, ale také na ekonomickou odpovědnost za placení nájmu či splácení hypotéky. Ve Sdílených domech dochází na sociální i materiální úrovni k vyšší míře distribuce v rámci kolektivu. Komunita sdílí společné prostory, finanční odpovědnost a jako celek se podílí na utváření sousedských vztahů v dané lokalitě.
Sdílené domy po Česku
Jak projekt Sdílené domy začal? Vznikl postupně z pravidelného setkávání skupiny lidí sdílejících podobné hodnoty a politické postoje, pokud jde o témata sociální solidarity, samoorganizace a práva na důstojné bydlení. V roce 2017 byly pak Sdílené domy oficiálně registrovány jako zapsaný spolek. Na tomto základě kolektiv začal hledat právní formu pro samotné sdílené bydlení, která by odpovídala české legislativě. Důležitým krokem bylo ustanovení dílčích pracovních skupin zaměřených na finance, právní strukturu a mediální prezentaci.
Sdílené domy se inspirují v zahraničí, hlavním předobrazem je německý Mietshäuser Syndikat, který oficiálně funguje od roku 1992 a do něhož je dnes zapojeno přes 200 domů. Dálší inspirací je rakouská síť habiTAT. Německý model stojí na jednotlivých kolektivech, které si společně pořídí nemovitost, pro jedince nedostupnou.
Mietshäuser Syndikat pak funguje jako zastřešující organizace, která poskytuje skupinám, jež se chtějí k síti připojit, nezbytné informace a podporu – od zajišťování dotací a půjček přes komunikaci a organizaci kolektivu až po právní poradenství. Zároveň také svým specifickým právním nastavením působí jako pojistka proti spekulaci: blokuje případné prodeje nemovitostí, a tak zajišťuje jejich trvalé vyvázání z tržní ekonomiky, čímž poskytuje dlouhodobou garanci dostupného bydlení.
Z finančního hlediska model funguje tak, že z nájemného od jednotlivých členů a členek se postupně splácí půjčka, která byla nezbytná pro nákup a rekonstrukci nemovitosti. Kolektiv si sám určuje výši nájmu, která je obvykle nižší než tržní standard, a tak zajišťuje obyvatelům stabilitu bydlení bez rizika jeho ztráty v důsledku skokového navýšení nájemného nebo neprodloužení smlouvy.
Promyšleným financováním proti krizi bydlení
Právě způsob financování projektu je jedním z klíčových aspektů rozvoje sítě solidárního bydlení. Finanční model musí kolektivům umožnit samotný nákup nemovitosti a zároveň členstvu zajistit dostupné nájemné. Systém přitom musí fungovat i v případě, že se někdo z nájemnictva bude chtít odstěhovat. Po vzoru německého syndikátu staví Sdílené domy svoje financování na třech hlavních pilířích:
Prvním pilířem je základní kapitál tvořený drobnými vklady členstva družstva (např. u Vzletného racka šlo v počátku o 20 000 Kč na osobu). V případě, že se člověk chce z domu odstěhovat, částka je mu vrácena.
Druhým pilířem jsou přímé půjčky od jednotlivců, kteří chtějí podpořit projekt. Tyto půjčky jsou zpravidla bezúročné nebo s nízkým úrokem odpovídajícím sazbám na standardních spořicích účtech. Většina věřitelů bývá přímo z řad členstva nebo jeho blízkého okolí (přátelé, rodina). Kolektiv První vlaštovky vytvořil také online kalkulačku pro potenciální investory, která jim umožňuje propočítat formu a výši podpory.
Třetí pilíř – bankovní úvěry – pak tvoří většinou největší část financování (v Německu obvykle 60–75 %). V českém kontextu se však jako problém ukázala nezkušenost bank s daným modelem bydlení. Banky nebyly ochotné úvěr poskytnout, a to i přesto, že v zahraničí bývají obdobné projekty považovány za investice s nízkým rizikem.
Projekt První vlaštovka nakonec získal úvěr od rakouské nadace Umverteilen napojené na rakouskou síť habiTAT. Podmínkou bylo, že projekt bude realizován v hlavním městě a zůstane jediným takto podpořeným projektem v České republice. Projekt Vzletný racek v Děčíně tak byl financován čistě z přímých půjček od členstva družstva, přátel, rodin a podporovatelů projektu.
Péče a plánování
Proces vzniku Sdílených domů i realizace jednotlivých projektů byl pro kolektiv organizačně i komunikačně velmi náročný a neobešel by se bez velkého množství neplacené práce. Počet lidí zapojených do iniciačních fází projektu se v čase proměňoval. Kolektiv proto zdůrazňuje důležitost péče o komunitu a strategického plánování – od struktury a pravidelnosti schůzek přes pravidelné facilitace a supervize skupiny až po aktivní přístup k řešení konfliktů.
Supervize je strukturovaný proces, který kolektivům umožňuje otevřeně a bezpečně reflektovat skupinovou dynamiku a způsob, jak jejich členové a členky spolupracují. Často je vedena externím facilitátorem zajišťujícím nadhled a nezatíženost vnitřními vztahy skupiny. Supervize vytváří prostor pro sdílení podnětů i emocí, včetně těch, které si členové kolektivu nemusí plně uvědomovat. Právě zvědomění emočního prožívání pomáhá rozkrývat napětí, které může ovlivňovat společnou práci. Cílem supervize je řešení konkrétních problémů stejně jako zlepšení celkového fungování týmu. Pro zdola budované projekty, které (jako Sdílené domy) stojí na množství dobrovolné práce, se jedná o nezbytný nástroj pro organizaci aktivit i péči o vztahy uvnitř kolektivu.
V souvislosti s projektem je důležité zmínit i jeho mezinárodní rozměr: Sdílené domy jsou součástí evropských sítí projektů komunitního bydlení (např. MOBA), které si vzájemně předávají know-how a sdílejí snahu o rozšíření družstevního a komunitního bydlení po celé Evropě.
Více k tématu
Solidarita nejen v bydlení
Nejde jenom o samotné bydlení. Je zajímavé podívat se na projekty v širším rámci tzv. solidární ekonomiky. Jde o koncept označující ekonomické systémy a iniciativy založené na vzájemné pomoci a demokratickém řízení. Zjednodušeně lze říct, že solidární ekonomika vytváří systémy, které pomáhají spravedlivému přerozdělování zisků v rámci lokálních komunit (ideově stojí v opozici vůči systémům, které umožňují koncentraci velkého množství ekonomické moci do rukou velkých hráčů).
V souvislosti s bydlením je pak významným ekonomickým tématem také energetika: Kolektiv Vzletného racka v Děčíně proto společně s dalšími domácnostmi v okolí plánuje založení energetického družstva, které by umožňovalo sdílení přebytků elektřiny vyrobené ze solárních panelů umístěných na jednotlivých budovách. Tento krok vychází z idey decentralizace a demokratizace energetiky – umožňuje vyrábět energii čistě, bez využití fosilních paliv, a zároveň ji poskytovat za stabilní a dostupnou cenu. V lednu 2026 proto došlo k založení SK Žárovka – prozatím osvětového projektu, který se komunitní energetice věnuje. Vzniklé energetické společenství nyní shání finance na nákup prvních fotovoltaických panelů.
Téma energetiky nás pak vrací k problematice klimatu a životního prostředí a k otázce udržitelnosti. Jak je nicméně z textu patrné, pro projekt Sdílených domů je klíčové prolínání všech tří pilířů udržitelnosti – environmentálního, sociálního a ekonomického:
Ekonomický model založený na solidaritě zajišťuje dostupné a stabilní nájemné, čímž zároveň podporuje sociální soudržnost. Sociální rovina je pak patrná i v dalších aspektech projektu, jako je pořádání akcí pro veřejnost, šíření know-how v zájmu budování sítě dostupného bydlení či propojování s obdobnými iniciativami v jiných zemích.
Odpovědnost vůči životnímu prostředí lze v případě Sdílených domů spatřovat v úsilí o rekonstrukci a adaptaci stávajících objektů i v budování komunitní energetiky. Sdílené domy jsou tak příkladem projektu, kde udržitelnost není požadavkem politických aktérů, ale vzniká zdola jako komunitně organizovaná, solidární a zároveň strategická odpověď na krize současného světa.
