Trvá to déle, stojí to víc. Jak se ochránit před zvyšováním ceny stavebních prací?
Rekonstruujete, stavíte? Jak se chránit před navýšením ceny a prodlužováním termínu, radí Marek Bilej a Anna Kukrálová z advokátní kanceláře SNTD. Třetí díl právnických rad pro všechny, kdo jednají se stavební firmou.
EARCH.CZ / Marek Bilej / Anna Kukrálová, 12. 11. 2026 / Advertorial
Náš první příspěvek řešil, jak přesně definovat rozsah nutných stavebních prací, minule jsme psali o tom, jak stanovit cenu. Mohlo by se zdát, že pokud máme dohodnutý předmět díla a víme, kolik bude stát, všechno důležité je vyřešené a stačí jen stavbu „provést“ a „zaplatit“. Ve skutečnosti to teprve teď začíná být zajímavé.
I když my právníci řešíme většinu sporů až po skončení stavby, jejich původ vychází ze samotné realizace a je spojen s jakousi bezbřehou vírou objednatele i stavební firmy, že se na konci na všem dohodnou… což zpravidla realitě vůbec neodpovídá.
Jak platit – po částech
Začněme tím, jak platit. Pokud se nejedná o jednorázovou akci, většinou se platí měsíčně podle toho, kolik z díla stavební firma za daný měsíc prostavěla anebo zda dosáhla stanoveného milníku (např. dokončí stavební jámu, základovou desku, obvodové zdi apod.) – po jeho splnění je objednatel povinen zaplatit předem sjednanou částku.
Z pohledu investora je vhodné požadovat tzv. zádržné, což je procentuální částka z dílčí fakturace, kterou si objednatel ponechá, a teprve když stavební firma dílo dokončí, objednatel doplatí celou cenu díla.
Z pohledu stavební firmy je samozřejmě snaha získat před započetím díla co nejvyšší zálohu. Pokud se na ní dohodnete, domluvte se i na tom, jak se bude záloha zúčtovávat, zda průběžně, nebo až po dokončení díla.
I tady je dobré si připomenout, jak je důležité mít na začátku dostatečně konkrétně sjednáno, co po stavební firmě skutečně chcete. Čím konkrétněji bude dílo specifikováno, tím bude pro obě strany zřetelnější, kdy se stavební firma od původního rozsahu díla odchyluje. S tímto „odchýlením“ je totiž velmi často spjato navýšení ceny díla kvůli vícepracím. Původně měla stavební firma vybourat ve stěně jeden otvor pro dveře a dodat zárubně, dodatečně jste se rozhodli pro druhý otvor. Tím se rozsah bouracích prací navyšuje a zároveň je potřeba dodat další kus zárubní.
Většina sporů samozřejmě nemá takhle jednoduchý základ, při provádění díla se zpravidla řeší desítky změn – od některých požadavků objednatel upustí, a naopak chce provést práce, které se původně nepředpokládaly. Jedná se tedy o celou množinu více a méněprací, které je potřeba nacenit a zároveň je promítnout i do harmonogramu díla.
Čas jsou peníze
Čas je totiž druhou významnou veličinou, se kterou je potřeba při realizaci díla pracovat. Důvod je jednoduchý – objednatel počítá s tím, že stavba bude dokončená v určitém předem dohodnutém termínu a že se bude moci kupříkladu do bytu nastěhovat.
Zhotovitel také předpokládá, že dílo bude do určité doby hotové a podle toho plánuje své další aktivity. Pokud ale v průběhu realizace dochází na stavbě ke změnám, může to mít dopad i na termín dokončení díla a je potřeba řešit s tím spojené problémy na obou stranách – odložení termínu nastěhování, posunutí dalších projektů apod. S tím jsou samozřejmě spojené další finanční náklady.
Pokud se tyto otázky neřeší, často se stává, že objednatel chce dílo převzít, to však ještě není dokončené a vzniká spor o to, zda se tak stalo kvůli prodlení stavební firmy, nebo z důvodu dodatečných požadavků ze strany investora. Takový spor pak může skončit i tak, že zhotovitel ztratí motivaci dílo dodělat a objednatel zaplatit. Na straně objednatele zároveň rostou náklady spojené s tím, že dílo není připravené k převzetí, případně na jeho dokončení.
Někdy se uvažuje i o krajním řešení, tedy možnosti od objednatele nedokončené dílo převzít a nechat ho dokončit třetí osobou. Dopad takového postupu např. na záruku je samostatnou kapitolou, které se možná budeme věnovat někdy příště.
Každou změnu projednat a zapsat
Jak je vidět na uvedeném jednoduchém příkladu, lze jednoznačně doporučit, abyste každou změnu, u které máte aspoň podezření, že se může dotknout ceny díla nebo harmonogramu, se stavební firmou projednali. Je vhodné také např. do stavebního deníku nebo v e-mailu písemně zaznamenat, co taková změna pro celkovou cenu díla a termín jeho dokončení znamená. Platí to jak pro objednatele, tak i pro stavební firmu. I při zdánlivě jednoduché rekonstrukci bytu se totiž většinou nakumuluje tolik změn, že jsou jak objednatel, tak i stavební firma překvapeni, o kolik více dílo nakonec stálo.
S otázkou dodržení ceny díla a stanoveného času úzce souvisí dozor nad jeho prováděním. Každý říká, že stavba se musí stále hlídat a kontrolovat. Jak ale máme něco kontrolovat, když většina z nás nemá odpovídající stavební vzdělání ani zkušenosti?
Více k tématu
Při malých stavbách, např. při rekonstrukci, vám asi nezbude nic jiného, než se spolehnout na váš rozum a víru, že jste práce svěřili stavební firmě, která ví, co dělá. Určitě byste ale měli chtít, aby probíhaly tzv. kontrolní dny, při nichž vám stavební firma řekne, zda jde vše hladce, nebo zda je potřeba něco změnit a rozhodnout. U větších projektů se určitě vyplatí odborný stavební dozor. Jedná se sice o náklad navíc, ve výsledku vám ale dobrý stavební dozor může ušetřit násobně vyšší částky, a i pro zhotovitele je snazší komunikovat s někým, kdo stavbě rozumí.
V každém případě vždy požadujte, aby o schůzkách byl pořízen zápis (opět v jakékoliv formě). Často to totiž bude vaše jediná záchrana, jak platit co nejméně, jak vytknout konkrétní vady a reklamovat je nebo třeba i jak postihnout stavební firmu sankcí za pozdní dokončení. Přínosem budou zápisy z kontrolních dnů samozřejmě i pro stavební firmu, která se tím vyvaruje přehnaným požadavkům a očekáváním objednatele, resp. bude mít důkaz o tom, že ho upozornila na případná rizika a vícenáklady s nimi spojené.
Co dělat, když zjistíte, že stavební firma provádí práce nekvalitně, nebo když není schopná dílo dokončit včas? A jak má postupovat zhotovitel, pokud mu investor odmítá zaplatit? Tomu se budeme věnovat v našem příštím článku.
