Kolik stojí stavba, která ještě neexistuje. Rozhovor s Jiřím Podolským, technickým ředitelem z HINTONu
Odhadnout cenu stavby ve chvíli, kdy existuje jen ve studii, znamená pracovat s řadou proměnných, které se v čase mění. Rozhovor s technickým ředitelem stavební firmy HINTON ukazuje, jak se dnes ceny nastavují a kde vzniká největší riziko.
EARCH.CZ , 20. 4. 2026 / Advertorial
V rámci Vaší pozice technického ředitele řešíte nabídky a ceny. Kde se vlastně láme technika v obchod?
Ono se to opravdu potkává. Velká část mé práce spočívá v přípravě a zpracování cenových nabídek – ať už do tendrů, nebo pro přímé klienty. Spolupracujeme hlavně s privátními investory, takže jde často o vícekriteriální výběrová řízení, která končí buď podpisem smlouvy, nebo neúspěchem.
Další náplní jsou odhady nákladů u projektů v přípravě. Investor má studii nebo dokumentaci pro stavební povolení a potřebuje vědět, kolik by stavba mohla stát. Vycházíme z referenčních projektů, parametrů stavby a snažíme se pro něj vytvořit kvalifikovaný indikativní odhad. Ten pak slouží pro další rozhodování klienta, jestli projekt realizovat, nebo hledat úspory.
Součástí mé pracovní agendy je také komunikace se subdodavateli. Pro stavební firmu je to klíčová oblast, potřebujeme síť spolehlivých partnerů, které průběžně rozšiřujeme a ověřujeme.
Odhadnout cenu stavby v rané fázi znamená pracovat s velkou mírou nejistoty. Jak přesně se dá „trefit“?
Paradoxně docela dobře, aspoň nám se to daří. Často se stává, že nejprve uděláme indikativní odhad, následně uspějeme v tendru a projekt realizujeme – a do původního rámce se vejdeme. U detailních rozpočtů vycházíme z aktuálních jednotkových cen. U indikací je více neznámých: standard projektu, infrastruktura, lokalita. Tam je rozpětí širší. Je důležité mít zkušenost a umět porovnávat.
Jak daleko do budoucnosti má dnes ještě smysl ceny predikovat?
Někdy i dva roky před zahájením stavby. V takovém případě klientům dáváme spíš rámec a doporučení, jak pracovat s inflací nebo vývojem cen. U konkrétních nabídek je horizont kratší – typicky několik měsíců do zahájení stavby. Ale i tak musíme počítat s tím, že projekt bude trvat třeba dva roky, takže cenu nastavujeme s výhledem dopředu.
Velkou roli hraje komunikace se subdodavateli. Ti často nechtějí garantovat ceny na dlouhou dobu, takže část rizika přebíráme my. Je důležité znát vlastní „červenou linii“ – cenu, pod kterou už projekt nedává smysl.
Kde dnes vzniká největší riziko – v materiálech, nebo v práci?
Záleží na situaci. Například po začátku války na Ukrajině některé materiály zdražily i o desítky procent. Naštěstí se takové výkyvy většinou týkají jen části rozpočtu, takže se to dá vybalancovat jinde. Dnes ceny materiálů spíš stagnují, někde i klesají. Naopak mzdy rostou dlouhodobě, a to se měnit nebude, cena práce bude stoupat i nadále.
Kolik takových cenových rozpočtů za rok uděláte?
Je to hodně proměnlivé. Někdy připravíme pět šest velkých nabídek ročně, jindy méně. Záleží na tom, jak máme vytížené týmy. Nedávno jsme například pracovali na velkém projektu rekonstrukce domu Radost v Praze – tam šlo o indikativní odhad v řádu miliard korun. Vedle toho ale řešíme i menší projekty v přípravě.
Veřejné zakázky jsou velká část stavebního trhu. V HINTONu se jim ale nevěnujete. Proč?
Má to několik důvodů. Jednak zkušenost z minulosti – prostředí veřejných zakázek je velmi konkurenční a často rozhoduje jediná nabídka bez možnosti korekce. Zároveň je s nimi spojená velká administrativní zátěž. Musíte dokládat množství dokumentů, často opakovaně, a i drobná formální chyba vás může ze soutěže vyřadit.
Dalším problémem je tlak na cenu. Abyste uspěli, musíte jít výrazně pod odhad projektanta, někdy i o desítky procent. To už je hodně riskantní. Zkoušeli jsme v posledních letech podat několik nabídek, a potvrdili jsme si, že pro nás dává větší smysl soustředit se na privátní sektor.
Více k tématu
Když se podíváme na realizace HINTONu, převažuje bydlení. Je to vaše strategie, nebo realita trhu?
Spíš realita trhu. Dnes tvoří bytové projekty většinu, klidně 70 až 80 % našeho obratu. Výstavba administrativních projektů výrazně zpomalila, firmy redukují kanceláře, část těch už existujících zůstává nevyužitá. Nové projekty tak vznikají minimálně. Vedle bydlení se jako výrazné téma profilují průmyslové a logistické objekty, ale tam je silná konkurence specializovaných firem. My se snažíme portfolio zakázek doplňovat i o vlastní specializace – monolitické konstrukce, zakládání staveb a hliníkové fasády, které realizujeme i pro jiné generální dodavatele.
Máte tedy pocit, že se stavebnictví dnes zjednodušuje na jeden typ projektu?
Do určité míry ano. Přestože v současnosti dominuje bytová výstavba, tak si každý projekt zachovává svá technická i kontextuální specifika. Takže i v rámci jednoho segmentu je pořád co řešit.
